토지거래허가구역 완전 가이드(정의·구역·매매·확인·세금·대출·실거주·증여 등)
2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역과 규제지역으로 확대 지정하고,
고가주택 대출 규제와 단속을 강화한다고 발표합니다.
아래에서 제도의 정의부터 실무 체크포인트까지 한 번에 정리합니다.
내용을 끝까지 읽어보시면, 2025년 10월 15일에 기재부에서 발표한
최신 정책 내용까지 상세하게 잘 설명하였으니,
끝까지 읽어보시길 바랍니다.
토지거래허가구역이란?
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 투기 억제와 실수요 보호를 위해
일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청장의 사전 허가를 받도록 한 구역을 말합니다.
허가를 받아 취득한 뒤에는 이용 의무가 부여되며, 주거용은 자기 거주, 상업·업무용은 자기 경영의 원칙을 따릅니다.
의무 기간은 통상 2년이며, 위반 시 취소나 이행 강제가 뒤따릅니다.
이번 지정 구역은 어디인가?
서울시 25개 전 자치구와 경기도 12개 지역을 추가로 지정합니다.
효력은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용하며, 필요 시 연장을 검토합니다.
허가 대상 면적 기준은 용도지역별로 다르며,
예시로 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등이 포함됩니다.
지정·효력 요약 표
매매 시 유의사항
허가구역에서의 매매는 계약 전에 허가를 받아야 합니다.
임대차가 남아 있는 주택은 원칙적으로 허가가 곤란하나,
잔금일이 임대차 만료 이전에 도래해 실제 인도가 가능함을 입증하면 예외적으로 허가를 받을 수 있습니다.
오피스텔은 대지지분이 기준 면적을 넘으면 허가 대상이며, 허가 후 2년간 주거 또는 경영 의무를 이행해야 합니다.
단독·공동주택은 일부 임대가 허용될 수 있으나 실제 거주가 전제됩니다.
매매 절차 체크리스트
확인 방법
허가구역 여부와 면적 기준은 관할 구청 및 국토교통부·지자체 고시로 확인합니다.
허가권자는 관할 구청장입니다.
신청 시 토지이용계획서에 이용 목적과 잔금일, 임대차 만료 예정 등을 구체적으로 기재하고,
묵시적 갱신이 없음을 입증하는 자료를 첨부합니다.
공유지분 매입은 세대 구성원이 나누어 취득하더라도 동일인 합산 원칙으로 허가 대상 면적을 판단합니다.
서울시 취득·등록세 핵심
규제지역 지정에 따른 취득세 중과는 공고일인 10월 16일부터 적용합니다.
10월 15일까지 계약 및 계약금 지급이 확인되면 중과를 적용하지 않습니다.
양도소득세 중과 유예는 2026년 5월까지 유지되며,
조정대상에서 1세대1주택 비과세를 위해서는 2년 보유와 2년 거주 요건이 10월 16일부터 적용됩니다.
취득·양도 세목 요약 표
갭투자 관련 사항
허가구역은 자기 거주 의무와 허가 전제의 거래 구조로 갭투자를 억제합니다.
임대차 존속 주택의 신규 취득은 원칙적으로 허가가 불가하며,
잔금 시점 이전에 임대가 종료된다는 객관적 증빙이 있어야 예외 허가가 가능합니다.
일부 임대 허용 규정은 단독·공동주택, 근린생활시설에 한정되며,
전체 임대를 가장하는 행위는 이용실태 조사로 점검합니다.
대출 규제 포인트
규제지역 확대에 따라 주택담보대출의 최대한도와 심사 강도가 강화됩니다.
15억원 이하는 6억원 한도를 유지하되, 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소합니다.
스트레스 DSR 산정 금리는 수도권·규제지역 주담대에 1.5%에서 3.0%로 상향하며,
1주택자의 전세대출에 대해서도 이자 상환분을 DSR에 반영합니다.
규제 적용 지역의 LTV 상한은 40%로 낮아집니다.
주담대 한도·DSR 요약 표
실거주 의무 정리
주거용은 허가 후 2년간 실제 거주해야 합니다.
임대차가 남은 주택은 허가가 제한되며, 잔금일 이전 임대 종료가 증빙되면 예외가 가능합니다.
일부 공간 임대는 예외 허용 범위 내에서 가능하나,
실거주가 전제되어야 하며 허가 시 구체적 임대 계획을 제출합니다.
비주거용은 자기 경영 의무가 적용되며, 일부 임대는 근린생활시설의 예외 범위에서 허용될 수 있습니다.
증여·자금출처 점검
국세청은 고가·초고가 주택 취득의 자금출처 검증을 대폭 강화합니다.
외국인·연소자·30억원 이상 거래는 전수 검증 대상입니다.
증여 거래는 저가 신고, 가장 매매, 부담부증여의 실제 채무 상환 여부 등을 면밀히 점검합니다.
부모 지원으로 취득한 경우 부모 소득원천까지 검증하며,
이상거래·탈세 제보를 위한 별도 신고센터를 운영합니다.
주택시장 안정화 대책 총정리(2025.10.15)
정부가 수도권 가격 변동성 확대에 대응해 수요·공급·금융·세제·단속을 동시에 강화합니다.
핵심은 토지거래허가·규제지역 확대, 고가주택 대출한도 축소, 스트레스 DSR 상향, 전세대출 DSR 적용,
세제 합리화 검토, 범정부 단속 체계 가동, 공급 대책 이행 점검입니다.
보도시점·배포: 2025.10.15(수) 10:00 발표·배포
회의: 부동산관계장관회의 주재(정부서울청사)
목표: 주거안정 최우선, 수요·공급 균형 관리, 거래질서 확립
지정·규제 확대(가수요 차단)
대상: 서울 전역, 경기 12개 지역
내용: 토지거래허가구역 지정 + 조정대상지역·투기과열지구 지정
효과: 주택 구입 시 실거주 의무, 대출·세제 규제 강화 적용
토지거래·규제 확대 요약 표
※ 효력: 토지거래허가구역은 2025.10.20~2026.12.31 적용, 필요 시 연장 검토(발표문 기준)
대출규제 보완(고가주택 한도 축소)
주담대 한도: 구간별로 6억 → 2~6억 차등
스트레스 DSR: 수도권·규제지역 주담대에 1.5% → 3.0% 상향
전세대출 DSR: 수도권·규제지역 1주택자부터 반영(단계 확대 검토)
기타: 규제지역 지정에 따라 LTV 상한 70% → 40%로 적용
주담대 한도 구간 표
세제 합리화 검토(자금 흐름 전환)
방향: 생산적 부문 유도, 응능부담, 국민 수용성 고려
범위: 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요쏠림 완화 방안
방식: 연구용역 + 관계부처 TF 논의 → 시기·순서 종합 검토
거래질서 확립(범정부 단속)
공조: 국세청·경찰청 등 유관기관 합동
대상: 이상거래·시세조작·편법 증여·탈세·대출 규제 우회
조치: 전담 신고센터 설치, 중개업소·플랫폼·온라인 채널 모니터링, 특별사법경찰 도입 추진
국세청 중점 점검 표
공급대책 이행(속도·체크)
기준: 9.7 발표 공급 확대방안
관리: 격주 점검(장관회의), 1차관 주관 TF로 과제별 성과 관리
목표: 서울 선호지 공급 가속, 진행상황 공개로 신뢰 확보
적용 시점·경과 규정(FAQ 연계)
취득세 중과: 공고일 10/16부터 적용(10/15까지 계약·계약금 확인 시 제외)
양도세 중과·장특공제 배제: 2026.5월까지 중과 유예 유지
1세대1주택 비과세 거주요건: 공고일 10/16부터 2년 보유+거주 필요(조정대상 적용)
적용·유예 표
실무 체크리스트(현장용)
지역: 내 거래·보유 지역의 지정 여부 재확인
대출: 가격 구간별 한도·DSR 반영 즉시 점검
세제: 취득세·양도세·비과세 요건 날짜 기준 재점검
리스크: 신고가 거래·증여 등 특수거래는 증빙·계약 구조 사전 검토
보고·신고: 이상거래·탈세 의심 시 신고센터 활용
자주 묻는 Q&A
Q. 허가구역에서 기존 임차인이 살고 있는 집을 사도 됩니까
A. 원칙적으로 허가가 곤란합니다. 잔금일까지 임대차가 종료되어 실제 인도가 가능한 경우 객관적 증빙을 첨부해 예외 허가가 가능합니다.
Q. 부부 공동명의로 면적을 나눠 사면 허가가 필요 없습니까
A. 세대 구성원의 지분 합산으로 허가 대상 면적을 판단합니다. 합산 면적이 기준을 넘으면 허가 대상입니다.
Q. 오피스텔도 허가 대상입니까
A. 대지지분이 기준 면적을 넘으면 허가 대상입니다. 허가 후 2년간 주거 또는 경영 의무를 이행해야 합니다.
Q. 취득세 중과는 언제부터 적용됩니까
A. 공고일인 10월 16일부터 적용합니다. 10월 15일까지 계약 및 계약금 지급이 확인되면 중과 적용에서 제외됩니다.
Q. 이번 대책의 핵심 변화는 무엇입니까?
A. 서울 전역·경기 12개 지역 규제 확대, 고가구간 주담대 한도 축소, 스트레스 DSR 상향, 전세대출 DSR 적용, 세제 합리화 검토, 범정부 단속 강화가 핵심입니다.
Q. 15억 초과 주택을 살 때 대출은 얼마나 가능합니까?
A. 15억 초과~25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원으로 축소됩니다. 지역·차주별 규제에 따른 추가 제한이 함께 적용됩니다.
Q. 전세대출에도 DSR이 적용됩니까?
A. 수도권·규제지역 1주택자부터 이자상환분을 DSR에 반영합니다. 시행 경과에 따라 대상 확대를 검토합니다.
Q. 취득세·양도세는 언제부터 달라집니까?
A. 취득세 중과는 공고일(10/16)부터, 양도세 중과 유예는 2026년 5월까지 유지됩니다. 1세대1주택 비과세는 10/16부터 2년 보유+거주 요건이 적용됩니다.
